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第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體——業(yè)主與 非業(yè)主使用人
一.業(yè)主
業(yè)主的權(quán)利(條例)
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(通過(guò) 監(jiān)督);
?。ò耍?duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
二.業(yè)主大會(huì)
由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)力的組織。
另一種形式:業(yè)主代表大會(huì)
業(yè)主(代表)大會(huì)的召開(kāi):但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案,監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
?。┓?、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi):
由行政主管部門(mén)指導(dǎo)召集組織
例行業(yè)主大會(huì)的召開(kāi):由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)
業(yè)主大會(huì)一般每年至少召開(kāi)一次;
特殊情況下可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)(20%)。
業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,由業(yè)主委員會(huì)代行職責(zé)。
三.業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主委員會(huì):業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 由業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生。
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)宗旨
代表業(yè)主利益,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作環(huán)境。
?。ǘI(yè)主委員會(huì)的職責(zé)
1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
?。ㄈI(yè)主委員會(huì)議
一般定期召開(kāi),也可臨時(shí)召集,半數(shù)以上出席委員通過(guò)的決議、決定有效。
?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)必須遵守的原則
(1)及時(shí)答復(fù)議案,張貼重要事項(xiàng);
(2)所有決議決定議案不得違反政策法規(guī);
?。?)提請(qǐng)物業(yè)管理單位及政府有關(guān)部門(mén)處理的事項(xiàng)
以書(shū)面形式送達(dá);
?。?)所辦事項(xiàng)設(shè)立專門(mén)的檔案?jìng)洳椤?/p>
四.非業(yè)主使用人
指合法使用單位的租客、分租客或其他人。
其權(quán)益來(lái)自于法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的授權(quán)。
第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之一 ——物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人員
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人:從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織。 需取得:經(jīng)營(yíng)資格
管理資格
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人主體資格(現(xiàn)狀): (1)獨(dú)立法人資格 (2)附屬于某法人企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)
一.物業(yè)管理公司的法律地位
(一)物業(yè)管理公司是企業(yè)法人:有一般企業(yè)法人的共同特征
?。ǘ┪飿I(yè)管理公司與業(yè)主和非業(yè)主使用人的關(guān)系
總體關(guān)系:平等的民事法律關(guān)系
?。ㄒ院贤挠喠榛A(chǔ):即合同關(guān)系)
具體地說(shuō):
與業(yè)主:委托被委托、服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系
與非業(yè)主使用人:服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系
?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司現(xiàn)今承擔(dān)了某些城市管理職能
二.對(duì)物業(yè)管理公司的法律規(guī)制
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件
四級(jí)資質(zhì): 一、二、三級(jí)臨時(shí)資質(zhì)
資質(zhì)要求:
1.注冊(cè)資本
2.一定資質(zhì)的管理人員、技術(shù)人員
3.管理物業(yè)類型
4.管理物業(yè)規(guī)模
5.獲獎(jiǎng)情況
6.企業(yè)管理制度與財(cái)務(wù)管理制度
7.維修基金及使用制度
?。ǘ┪飿I(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備的條件
業(yè)務(wù)知識(shí)、工作經(jīng)驗(yàn)、思想品德合格。
企業(yè)經(jīng)理采取集中定點(diǎn)培訓(xùn)
部門(mén)經(jīng)理、管理員各地組織培訓(xùn)
培訓(xùn)合格:頒發(fā)“崗位培訓(xùn)合格證書(shū)”
思想、職業(yè)道德、工作經(jīng)歷能力績(jī)等合格:
頒發(fā)“崗位合格證書(shū)”
第三節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
一.建筑物的所有權(quán)類型
?。ㄒ唬S胁糠?、私人獨(dú)占的部分,其權(quán)力行使具有排他性
?。ǘ┕灿貌糠?/p>
1.任何人不可將其改做他用、自用(特批除外)
2.不能干擾他人使用,不能給他人造成滋擾或危險(xiǎn)。
物業(yè)管理主要指的是對(duì)共用部分的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等公共性服務(wù)。
二.物業(yè)管理主體的行為規(guī)范
?。ㄒ唬┓稚I(yè)主的行為規(guī)范:依法依約,不侵害集體,不影響他人。
?。ǘ┓菢I(yè)主使用人的行為規(guī)范:幾個(gè)方面:對(duì)業(yè)主、對(duì)物業(yè)、對(duì)公共
?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司的行為規(guī)范
總體要求:依法守約、職守;處事公正、服務(wù)到位;不失職、失誤。
第四節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容(權(quán)利和義務(wù))
一.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
?。ㄒ唬I(yè)主的權(quán)利
1.財(cái)產(chǎn)權(quán) :占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)
2.提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)
3.決策權(quán)、表決權(quán)
4.業(yè)主權(quán)利的保留 政府或有關(guān)組織的相關(guān)規(guī)定等,均不妨礙業(yè)主售賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃或以其他方式處量、處理其擁有的份數(shù)。
?。ǘI(yè)主的義務(wù)
遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等
二.物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容:
?。?)有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為;
?。?)有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬;
(3)有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的管理權(quán)
1.管理權(quán)問(wèn)題的提出物業(yè)管理權(quán)產(chǎn)生的緣由:
(1)分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主民主、統(tǒng)一管理物業(yè)的要求
(2)社會(huì)分工與專業(yè)化的要求
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)之所以可以采取或授權(quán)采取某些帶有強(qiáng)制性的手段,其依據(jù)的是每個(gè)業(yè)主事先的授權(quán)。
2.管理權(quán)的來(lái)源 物業(yè)企業(yè)管理權(quán)的來(lái)源可歸結(jié)為:
(1) 業(yè)主承諾、合同體現(xiàn)(2)行政管理機(jī)關(guān)授權(quán)
?。ǘ┪飿I(yè)管理公司的義務(wù)
最大義務(wù):遵法守規(guī) 應(yīng)盡義務(wù):依約盡責(zé)
第五節(jié) 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)
一.物業(yè)管理法律的淵源
?。ㄒ唬椃?(二)法律: 公司法、民法通則、合同法等 (三)行政法規(guī) 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》 (四)地方性法規(guī) 《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》 (五)部門(mén)規(guī)章及地方性規(guī)章
二.物業(yè)管理法律責(zé)任
指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。
法律責(zé)任的前提:違法行為 承擔(dān)法律責(zé)任的結(jié)果:法律制裁
物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件:
?。ㄒ唬┻`法性 (二)危害性 (三)可罰性
以上三者同時(shí)具備,才能由當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任
物業(yè)管理法律責(zé)任的種類:
?。?)民事責(zé)任: 停止侵害、排除妨礙、消除危害、恢復(fù)原狀、賠償損失、修復(fù)更換、賠禮道歉等。
?。?)行政責(zé)任:吊銷執(zhí)照、罰款、公開(kāi)檢討、行政紀(jì)律處分、取消資質(zhì)。
?。?)刑事責(zé)任。
本文作者:99mo 網(wǎng)址:http://www.xhdclfk.cn/post/252.html 發(fā)布于 2025-02-14
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