第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體——業(yè)主與 非業(yè)主使用人

　　

　　一．業(yè)主

　　

　　業(yè)主的權(quán)利（條例）

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（通過(guò) 監(jiān)督）；

　?。ò耍?duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　二．業(yè)主大會(huì)

　　由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)力的組織。

　　另一種形式：業(yè)主代表大會(huì)

　　業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)：但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：

　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（四）決定專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案，監(jiān)督實(shí)施；

　　（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　?。┓?、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　

　　首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)：

　　由行政主管部門(mén)指導(dǎo)召集組織

　　例行業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)：由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)

　　業(yè)主大會(huì)一般每年至少召開(kāi)一次；

　　特殊情況下可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)（20%）。

　　業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，由業(yè)主委員會(huì)代行職責(zé)。

　　三．業(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)宗旨

　　代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作環(huán)境。

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

　　1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　　5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)議

　　一般定期召開(kāi)，也可臨時(shí)召集，半數(shù)以上出席委員通過(guò)的決議、決定有效。

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)必須遵守的原則

　　（1）及時(shí)答復(fù)議案，張貼重要事項(xiàng)；

　　（2）所有決議決定議案不得違反政策法規(guī)；

　?。?）提請(qǐng)物業(yè)管理單位及政府有關(guān)部門(mén)處理的事項(xiàng)

　　以書(shū)面形式送達(dá)；

　?。?）所辦事項(xiàng)設(shè)立專門(mén)的檔案?jìng)洳椤?/p>

　　

　　四．非業(yè)主使用人

　　指合法使用單位的租客、分租客或其他人。

　　其權(quán)益來(lái)自于法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的授權(quán)。

　　第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之一 ——物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人員

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人：從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織。 需取得：經(jīng)營(yíng)資格

　　管理資格

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人主體資格（現(xiàn)狀）： （1）獨(dú)立法人資格 （2）附屬于某法人企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)

　　一．物業(yè)管理公司的法律地位

　　（一）物業(yè)管理公司是企業(yè)法人：有一般企業(yè)法人的共同特征

　?。ǘ┪飿I(yè)管理公司與業(yè)主和非業(yè)主使用人的關(guān)系

　　總體關(guān)系：平等的民事法律關(guān)系

　?。ㄒ院贤挠喠榛A(chǔ)：即合同關(guān)系）

　　具體地說(shuō)：

　　與業(yè)主：委托被委托、服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系

　　與非業(yè)主使用人：服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司現(xiàn)今承擔(dān)了某些城市管理職能

　　

　　二．對(duì)物業(yè)管理公司的法律規(guī)制

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

　　四級(jí)資質(zhì)： 一、二、三級(jí)臨時(shí)資質(zhì)

　　資質(zhì)要求：

　　1．注冊(cè)資本

　　2．一定資質(zhì)的管理人員、技術(shù)人員

　　3．管理物業(yè)類型

　　4．管理物業(yè)規(guī)模

　　5．獲獎(jiǎng)情況

　　6．企業(yè)管理制度與財(cái)務(wù)管理制度

　　7．維修基金及使用制度

　?。ǘ┪飿I(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備的條件

　　業(yè)務(wù)知識(shí)、工作經(jīng)驗(yàn)、思想品德合格。

　　企業(yè)經(jīng)理采取集中定點(diǎn)培訓(xùn)

　　部門(mén)經(jīng)理、管理員各地組織培訓(xùn)

　　培訓(xùn)合格：頒發(fā)“崗位培訓(xùn)合格證書(shū)”

　　思想、職業(yè)道德、工作經(jīng)歷能力績(jī)等合格：

　　頒發(fā)“崗位合格證書(shū)”

　　

　　第三節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　一．建筑物的所有權(quán)類型

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠?、私人獨(dú)占的部分，其權(quán)力行使具有排他性

　?。ǘ┕灿貌糠?/p>

　　1．任何人不可將其改做他用、自用（特批除外）

　　2．不能干擾他人使用，不能給他人造成滋擾或危險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理主要指的是對(duì)共用部分的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等公共性服務(wù)。

　　二．物業(yè)管理主體的行為規(guī)范

　?。ㄒ唬┓稚I(yè)主的行為規(guī)范：依法依約，不侵害集體，不影響他人。

　?。ǘ┓菢I(yè)主使用人的行為規(guī)范：幾個(gè)方面：對(duì)業(yè)主、對(duì)物業(yè)、對(duì)公共

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司的行為規(guī)范

　　總體要求：依法守約、職守；處事公正、服務(wù)到位；不失職、失誤。

　　第四節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容（權(quán)利和義務(wù)）

　　一．業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　?。ㄒ唬I(yè)主的權(quán)利

　　1．財(cái)產(chǎn)權(quán) ：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)

　　2．提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)

　　3．決策權(quán)、表決權(quán)

　　4．業(yè)主權(quán)利的保留 政府或有關(guān)組織的相關(guān)規(guī)定等，均不妨礙業(yè)主售賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃或以其他方式處量、處理其擁有的份數(shù)。

　?。ǘI(yè)主的義務(wù)

　　遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等

　　二．物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)

　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容：

　?。?）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；

　?。?）有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬；

　　（3）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的管理權(quán)

　　1．管理權(quán)問(wèn)題的提出物業(yè)管理權(quán)產(chǎn)生的緣由:

　　(1)分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主民主、統(tǒng)一管理物業(yè)的要求

　　(2)社會(huì)分工與專業(yè)化的要求

　　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)之所以可以采取或授權(quán)采取某些帶有強(qiáng)制性的手段，其依據(jù)的是每個(gè)業(yè)主事先的授權(quán)。

　　2．管理權(quán)的來(lái)源 物業(yè)企業(yè)管理權(quán)的來(lái)源可歸結(jié)為：

　　(1) 業(yè)主承諾、合同體現(xiàn)（2）行政管理機(jī)關(guān)授權(quán)

　?。ǘ┪飿I(yè)管理公司的義務(wù)

　　最大義務(wù)：遵法守規(guī) 應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé)

　　第五節(jié) 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)

　　一．物業(yè)管理法律的淵源

　?。ㄒ唬椃?（二）法律： 公司法、民法通則、合同法等 （三）行政法規(guī) 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》 （四）地方性法規(guī) 《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》 （五）部門(mén)規(guī)章及地方性規(guī)章

　　二．物業(yè)管理法律責(zé)任

　　指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。

　　法律責(zé)任的前提：違法行為 承擔(dān)法律責(zé)任的結(jié)果：法律制裁

　　物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件：

　?。ㄒ唬┻`法性 （二）危害性 （三）可罰性

　　以上三者同時(shí)具備，才能由當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的種類：

　?。?）民事責(zé)任： 停止侵害、排除妨礙、消除危害、恢復(fù)原狀、賠償損失、修復(fù)更換、賠禮道歉等。

　?。?）行政責(zé)任：吊銷執(zhí)照、罰款、公開(kāi)檢討、行政紀(jì)律處分、取消資質(zhì)。

　?。?）刑事責(zé)任。