多買幾套，那就不是滿足自住，更多的是去「滿足投資需求」。多出的在德房產(chǎn)，多是用于出租，房產(chǎn)增值的同時(shí)，獲取出租收益。

　　然而在德國(guó)出租房產(chǎn)的新人投資者，如果沒(méi)有做好功課，在第一次報(bào)稅時(shí)就會(huì)傻眼了：

　　收來(lái)的房租要按個(gè)人所得稅率繳稅！

　　舉個(gè)例子個(gè)人所得稅是有多可怕!

　　如果獨(dú)身的您目前在德國(guó)年收入100000歐，房租年收益10000歐，查詢2021年稅表應(yīng)該征收33036歐個(gè)人所得稅；計(jì)算租金收益達(dá)110000歐，查詢稅表，您的個(gè)人所得稅將上升至37236歐。原本10000歐的租金收入，扣掉要多交的4200歐稅，就只剩下5800歐了！

　　少了整整42%的租金收益！

　　但是俗話說(shuō)的好，「德國(guó)稅法就和新冠管制措施一樣」，限制地越嚴(yán)，在法律的規(guī)定下，應(yīng)運(yùn)而生的對(duì)策也就越多。稅收的初衷是懲罰富人，而現(xiàn)實(shí)卻是懲罰了對(duì)它投贊成票的中產(chǎn)階級(jí)和普通人。因?yàn)楦蝗?，更明白如何「運(yùn)用各種合法方法合理避稅」。

　　對(duì)于租金的這部分收益，德國(guó)的法律可是明確做了規(guī)定：用于房產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的開銷可以「合法地計(jì)入抵稅開支」。在某些特殊情況下，總租金收入在減去各種被計(jì)算的開銷后，應(yīng)納稅租金甚至可以成為負(fù)數(shù)。

　　租金應(yīng)納稅部分=租金收入 – 出租行為投入的運(yùn)營(yíng)成本支出（抵稅）

　　在這種情況下，您可以「通過(guò)法律允許的方式合法做賬」，實(shí)現(xiàn)您投資、您獲得收益、稅務(wù)局還要向您退稅的夢(mèng)幻操作!

　　那么話說(shuō)回來(lái)，究竟哪些費(fèi)用，可以在稅務(wù)局處，合理記作房產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)開銷呢？

　　首先，您需要明白一個(gè)租房抵稅的基本原則：只有為出租房屋「進(jìn)行的實(shí)際支出」，才可用于稅收優(yōu)惠！

　　因此您的所有出租相關(guān)購(gòu)買的產(chǎn)品及服務(wù)，請(qǐng)一定準(zhǔn)備好發(fā)票，以供未來(lái)報(bào)稅有據(jù)可循。

　　而通常能夠抵稅的費(fèi)用，通常包括以下幾種：

　　1. 利息費(fèi)用2. 折舊費(fèi)用 3. 改造和翻新費(fèi)用4. 物業(yè)費(fèi)用5. 房稅費(fèi)用6. 其它出租運(yùn)營(yíng)成本等

　　01 利息費(fèi)用

　　如果房主以「貸款形式」支付購(gòu)買房產(chǎn)并出租，那么他每年向銀行支付的全額利息費(fèi)用可以用以抵扣租金收入。

　　這也是我們?cè)诘路慨a(chǎn)投資中，一直強(qiáng)調(diào)如果有條件貸款，還是盡量選擇貸款的原因 —— 這部分利息費(fèi)用在抵稅過(guò)程中也是一筆「不小的賬單」了。

　　02 折舊費(fèi)用 Abschreibung

　　德國(guó)的所有法律，都突出一個(gè)重點(diǎn)：「符合邏輯」

　　折舊 Abschreibung 就是一個(gè)符合邏輯的過(guò)程：您作為房東，把房子租給房客，那房客用著用著，房屋本身和屋內(nèi)家具家電越來(lái)越老舊，那變得老舊造成的”損失”，當(dāng)然屬于整個(gè)房產(chǎn)出租「投資行為的”運(yùn)營(yíng)成本”」!

　　我們也知道，德國(guó)的房?jī)r(jià)包括土地價(jià)值和房屋價(jià)值（一般寫在您的購(gòu)房合同中），那房?jī)r(jià)部分的折舊，理所當(dāng)然主要就是「購(gòu)置房屋本身的價(jià)值」（計(jì)算各類中介費(fèi)和附加費(fèi)后）的折舊費(fèi)用，畢竟土地價(jià)值自然不會(huì)因?yàn)槟愕氖褂枚淖儭?/p>

　　房屋部分折舊基本原則如下：

　　首先強(qiáng)調(diào)一下，折舊以買房當(dāng)年年份開始，與房屋的建筑年份無(wú)關(guān)。

　　1924年之前建的房子，出租每年可折舊房屋本身價(jià)值的2.5%；1924年之后建造的房子，出租每年可折舊房屋本身價(jià)值的2%，也就是我們所說(shuō)的折舊年限50年；

　　而如果您購(gòu)買文物保護(hù)建筑或城市更新區(qū)域內(nèi)的建筑，房屋折舊的費(fèi)用將在12年內(nèi)完成，前8年每年9%，后4年每年7%，這主要是「鼓勵(lì)對(duì)于城市更新和文物保護(hù)的投資」。

　　這里面可就大有玩法了:

　　如果您按照房?jī)r(jià)9%計(jì)算折舊，您會(huì)發(fā)現(xiàn)在大部分情況下，您的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本，已經(jīng)大于您的租金收入，您的投資應(yīng)稅額可直接歸為負(fù)數(shù)，即稅務(wù)局不僅不會(huì)向您收稅，還要向您退稅！

　　而房屋內(nèi)的家具家電折舊原則如下（以下金額不含增值稅）：

　　

　　廚房及超過(guò)1000歐的各種大件家具，折舊年限為10年，每年10%250-1000歐的家具及電器，通常折舊年限為5年，每年20%同時(shí)對(duì)于800歐以下的部分家電，您可以選擇判定其為低值易耗品，當(dāng)年一次性折舊，也可選5年折舊250歐以下的小額家電，通常當(dāng)年一次性折舊

　　

　　改造和翻新費(fèi)用

　　如果全年修繕總額不超過(guò)4000歐元（不含稅），出于簡(jiǎn)化的目的，可以直接「當(dāng)年全額抵稅」。而如果您需要大額修理，翻新費(fèi)會(huì)計(jì)入購(gòu)房成本，以2%速度折舊。

　　通常情況下，您的翻新費(fèi)用可以合理逐漸轉(zhuǎn)嫁到租客的租金上，如您花3000歐給您的房子換了一個(gè)窗戶，那么當(dāng)年您就可以獲得一個(gè)「3000歐的抵稅項(xiàng)目」，大概率當(dāng)年可獲得退稅補(bǔ)償（除購(gòu)買遺產(chǎn)保護(hù)房另一種退稅的可能）；

　　而同時(shí)新?lián)Q的窗戶讓房子的能耗水平提升了，租客理論上可以節(jié)省暖氣費(fèi)，那未來(lái)幾年這3000歐，可以因房產(chǎn)質(zhì)量的提升，「一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)嫁到租客」頭上。

　　這樣您不僅沒(méi)有為房產(chǎn)的提升花錢，還獲得了當(dāng)年的稅收減免，不失為一種出租過(guò)程中的明智之舉。

　　但是您需要知道的是，購(gòu)入前三年需「注意控制修繕支出」，不要超過(guò)買價(jià)的15%，才能實(shí)現(xiàn)一次性折舊；否則將被直接歸于房?jī)r(jià)成本，最終按照房產(chǎn)的50年折舊標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。而三年之后，總修繕費(fèi)用可立即進(jìn)行一次稅務(wù)折扣，但是其最終能否轉(zhuǎn)嫁到租客頭上，轉(zhuǎn)嫁多少，需要您言之有理、有理有據(jù)才行，并不是每一項(xiàng)維修都可以實(shí)現(xiàn)的。

　　同時(shí)，如果您房產(chǎn)更新的過(guò)程中，您雇傭工人花費(fèi)的人工費(fèi)用的20%，每年最多額度4000歐可以從工資稅中抵扣。

　　物業(yè)費(fèi)用

　　物業(yè)費(fèi)用中，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁給租客的「那一部分物業(yè)費(fèi)」，可以抵稅。

　　稅收費(fèi)用

　　您所出租的房產(chǎn)每年要繳納的 「Grundsteuer 土地稅」，如未轉(zhuǎn)嫁給租客，可用作抵稅。

　　其它運(yùn)營(yíng)成本

　　除了以上的費(fèi)用之外，凡是「能合理解釋的、為房產(chǎn)出租投入的支出」，都可以被歸類為運(yùn)營(yíng)成本。

　　什么是合理解釋呢？

　　「比如廣告費(fèi)」：您為了把房子租出去，需要刊登廣告，那當(dāng)然這部分費(fèi)用可以抵稅。

　　「比如汽油費(fèi)」: 您為了把房子租出去，來(lái)回看了房子4、5次，那來(lái)回開車這部分汽油費(fèi)的支出，當(dāng)然可以抵稅；

　　如辦公用品費(fèi)：您說(shuō)您為了出租房產(chǎn)買了一部手機(jī)，如果您是出租一套房產(chǎn)，您向稅務(wù)局申報(bào)10%的手機(jī)費(fèi)用，認(rèn)為其是運(yùn)營(yíng)成本，「當(dāng)然也是合理」。那您要說(shuō)出租一套房產(chǎn)，一部手機(jī)，去申報(bào)100%的費(fèi)用去抵稅，那其按照邏輯就是不合理「肯定會(huì)被駁回」。

　　其它如律師費(fèi)、銀行開戶費(fèi)、中介費(fèi)等等，只要是能夠與出租房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，都可合理抵稅，只要您做到以下兩點(diǎn)：

　　言之有理，符合邏輯

　　您保存有相關(guān)的發(fā)票記錄

　　總而言之，在德房屋出租，只要您能夠掌握合適的方法，并通過(guò)這篇文章，了解德國(guó)「稅法及稅務(wù)局的奧秘」。不說(shuō)退稅，至少盡可能少繳稅，也是自然不會(huì)有問(wèn)題。即使您沒(méi)有投資房產(chǎn)的需求，了解德國(guó)稅上的基本知識(shí)，對(duì)于您每年的報(bào)稅，也是大有好處。

　　這也是某種程度上，在德房產(chǎn)投資相比投資股票的優(yōu)勢(shì)之處，畢竟，「股票收入的稅收，可都是很難合法減免的」。