G擔(dān)保機(jī)構(gòu)：

　　ZJ律師事務(wù)所在中華人民共和國具有從事中國法律業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)資格，本律師也具有中華人民共和國執(zhí)業(yè)律師資格。

　　關(guān)于貴司擬向A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目（以下簡稱信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目）涉及有關(guān)法律問題，本所指派××律師提供專項(xiàng)法律顧問服務(wù)。就貴司提供的文件、資料和陳述，本所及本所律師已得到貴司的如下保證：

　　第一，所有提供給本所及本所律師的文件的原件都是真實(shí)的；

　　第二，所有提供給本所及本所律師的文件的復(fù)印件都與其原件一致；

　　第三，該前述文件及貴司所陳述的事實(shí)均真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并沒有遺漏和（或）誤導(dǎo)。

　　為出具本法律意見書，本所律師特聲明如下：

　?。?）本法律意見書系依據(jù)本法律意見書出具日以前已經(jīng)發(fā)生或存在的事實(shí)，根據(jù)可適用的中國法律、法規(guī)和規(guī)范性文件而出具；

　?。?）本所及本所律師對本法律意見書所涉及的有關(guān)事實(shí)的了解，最終依賴于貴司向本所及本所律師提供的文件、資料及所作陳述，且貴司已向本所及本所律師保證了其真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性；

　?。?）本法律意見書僅對法律問題發(fā)表意見，本法律意見書中對其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的意見的援引，并不表明本所及本所律師對該等意見的任何評價(jià)；

　　（4）本律師已盡最大的努力及謹(jǐn)慎義務(wù)，本律師確信本法律意見書不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏；

　?。?）本法律意見書僅供貴司為本次之目的使用，非經(jīng)本所及本所律師書面同意，不得用作任何其他目的；

　　（6）貴司已審慎閱讀本法律意見書，確認(rèn)本法律意見書所引述或引證的事實(shí)部分，均為真實(shí)、準(zhǔn)確與完整，沒有任何虛假或誤導(dǎo)性陳述或結(jié)論。

　　法律意見書正文如下：

　　一、關(guān)于信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目的主體資格

　　本信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目涉及主體為：G擔(dān)保機(jī)構(gòu)（以下簡稱貴司）；A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱A地產(chǎn)公司）；HX信托股份有限公司（以下簡稱HX信托）。

　　貴司是由中國××公司出資，經(jīng)SZ市工商行政管理局依法登記注冊成立的專業(yè)投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，注冊資本X萬元，具有經(jīng)營投資擔(dān)保的業(yè)務(wù)資格，符合法律規(guī)定的貸款擔(dān)保的主體資格要求。

　　A地產(chǎn)公司是由中華××開發(fā)集團(tuán)公司出資成立的外商獨(dú)資企業(yè)，注冊資本和實(shí)收資本皆為×萬美元，符合法律規(guī)定的借款人主體資格要求。

　　鑒于貴司并未提供HX信托主體資格方面的資料，本律師無法對其作出適格性判斷，但在SH律師事務(wù)所S分所出具的《關(guān)于HX信托股份有限公司A·JY項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃的法律意見書》（非正式文本，以下簡稱《信托計(jì)劃法律意見書》）中，對HX信托作為本信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目中的信托計(jì)劃受托人資格已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)查分析，認(rèn)為HX信托具備實(shí)施本次信托計(jì)劃、從事集合資金信托業(yè)務(wù)的主體資格。

　　二、關(guān)于HX信托A房地產(chǎn)信托計(jì)劃

　　經(jīng)審閱《HX信托股份有限公司A·JY項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃說明書》（為非正式文本，以下簡稱《信托計(jì)劃說明書》），該信托計(jì)劃名稱為：HX信托·A·JY項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，信托計(jì)劃目的為：委托人基于對受托人的信任，自愿將其合法擁有的資金委托給受托人集合管理，貸款給A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A·JY建設(shè)，取得信托收益并分配給受益人。SH律師事務(wù)所深圳分所對HX信托提供的全部與本次信托計(jì)劃有關(guān)的文件資料進(jìn)行了審查，擬出具的《信托計(jì)劃法律意見書》中的結(jié)論性意見為：參與本信托計(jì)劃的委托人、受托人和受益人均具有合法的信托當(dāng)事人資格，設(shè)立本信托計(jì)劃的條件和目的合法，運(yùn)營和管理本信托計(jì)劃的各項(xiàng)制度完備，法定信托計(jì)劃文件形式完備、內(nèi)容完整并具有合法性、合規(guī)性。本信托計(jì)劃在各方當(dāng)事人依法履行完畢全部必要的法律程序后，HX信托實(shí)施本次信托計(jì)劃不存在法律障礙。

　　本律師認(rèn)為，僅從上述信托計(jì)劃說明來看，該信托計(jì)劃并不違反法律規(guī)定。但若A地產(chǎn)公司從HX信托獲得信托貸款的實(shí)際目的并非開發(fā)上述房地產(chǎn)，而是挪作他用，則根據(jù)《信托法》的有關(guān)規(guī)定，可能導(dǎo)致信托提前終止，建議貴司對上述信托貸款的用途加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　三、關(guān)于還款來源

　　根據(jù)《信托計(jì)劃說明書》和貴司關(guān)于信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目的調(diào)查報(bào)告，本項(xiàng)目的主要還款來源為A地產(chǎn)公司公司JY二期項(xiàng)目銷售收入。本律師僅對上述還款來源的合法性進(jìn)行評價(jià)，本律師認(rèn)為上述還款來源為A地產(chǎn)公司其自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售所得，用于歸還本項(xiàng)目中的信托貸款符合信托計(jì)劃和有關(guān)法律的規(guī)定。

　　四、關(guān)于擬作為抵押物的“A·24G”房屋

　?。ㄒ唬癆·24G”房屋的建造過程

　　……

　　本律師僅就“A·24G”房屋的建造過程的合法性發(fā)表意見，本律師認(rèn)為上述“A·24G”房屋的建造過程并不違反法律規(guī)定，但“A·24G”房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以在國土部門辦理初始登記和取得相應(yīng)的房產(chǎn)證書為前提條件。鑒于“A·24G”房屋建造屬于歷史遺留問題，在建造過程中，A地產(chǎn)公司是否完全履行上述合同中的有關(guān)義務(wù)（包括但不限于是否繳清地價(jià)款、稅金等）以及為何至今國土部門未核發(fā)房屋所有權(quán)證等問題，缺乏相應(yīng)的證據(jù)材料支持，本律師對上述房屋所有權(quán)的取得的合法性問題不作肯定性法律評價(jià)。

　?。ǘ┓ǘ▋?yōu)先權(quán)

　　根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，建筑工程合同中的承包人對建設(shè)工程享有法定的優(yōu)先受償權(quán)利，如果在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物上存在諸如前述法定優(yōu)先權(quán)利，則抵押權(quán)人的受償順序?yàn)樵诜ǘ?quán)利人之后。由于該房產(chǎn)至今仍未辦證，若A地產(chǎn)公司拖欠施工單位建設(shè)工程款，則可能影響HX信托抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　并且，根據(jù)貴司及SU辦調(diào)查，F(xiàn)M公司將“A·24G”裝飾裝修工程發(fā)包給SV巍海工貿(mào)有限公司，承包總價(jià)X萬元，同樣也涉及建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的問題。

　?。ㄈ┛赡苌婕暗臋?quán)屬爭議

　　1.關(guān)于106戶房產(chǎn)大宗銷售問題

　　根據(jù)SU辦調(diào)查，2007年2月，A地產(chǎn)公司曾將“A·24G”約7000平方米106戶房產(chǎn)大宗銷售給M公司，該合同2008年已撤銷，但SU市房產(chǎn)局官方外網(wǎng)仍顯示為已售狀態(tài)。鑒于上述合同如何撤銷及SU房產(chǎn)局外網(wǎng)為何仍未變更登記信息尚不明確，若上述預(yù)售合同及預(yù)告登記仍為有效存在，則可能對該部分抵押物的處置和變現(xiàn)造成障礙。

　　2.關(guān)于與FM公司約定轉(zhuǎn)讓問題

　　據(jù)貴司調(diào)查情況，A地產(chǎn)公司已與FM公司約定轉(zhuǎn)讓“A·24G”房產(chǎn)，F(xiàn)M公司已經(jīng)支付了部分轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)。盡管FM公司已經(jīng)按照貴司的要求出具了承諾函，但鑒于抵押物至今仍未辦理房地產(chǎn)證，一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)出現(xiàn)權(quán)屬爭議，可能影響抵押物的處置和變現(xiàn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！睆馁F司調(diào)查情況來看，M公司已支付了一億余元的價(jià)款，雖然FM公司對同意A地產(chǎn)公司將上述房產(chǎn)設(shè)定抵押出具了承諾函，但由于本律師未見到上述買賣合同和付款憑證，從目前的證據(jù)材料來看，仍無法防止其屆時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定進(jìn)行抗辯。

　?。ㄋ模┛焖僮儸F(xiàn)及受償風(fēng)險(xiǎn)

　　鑒于“A·24G”主樓7~26層部分正在進(jìn)行酒店式改造和裝修，若改造失敗，將可能影響住宅部分及改造部分房產(chǎn)的價(jià)格和變賣處置，若改造成功，雖可能提高其商業(yè)價(jià)值，但其上已設(shè)定特定用途，其變現(xiàn)速度可能會(huì)受到買家數(shù)量、行業(yè)狀況等多重因素影響。

　　在HX信托處置上述房產(chǎn)行使抵押權(quán)過程中，除了可能存在上述建設(shè)工程優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)外，根據(jù)《稅收征管法》第45條的規(guī)定，A地產(chǎn)公司在設(shè)立上述房產(chǎn)抵押之前拖欠稅款的，稅收優(yōu)先于抵押權(quán)受償。

　?。ㄎ澹┪锉?yōu)先于人保問題

　　按照《物權(quán)法》第176條的規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)。根據(jù)貴司設(shè)計(jì)的擔(dān)保方案，HX信托同意在處置抵押物仍未獲得清償?shù)那疤嵯?，方可要求貴司承擔(dān)保證責(zé)任，這一方案可根據(jù)合同約定及上述法律規(guī)定得以實(shí)現(xiàn)。但考慮到該信托計(jì)劃面向中國境內(nèi)合格投資者，若房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素導(dǎo)致A地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款，不能排除在抵押物存在處置或者變現(xiàn)困難的情況下，貴司因?yàn)樘厥庠蛳刃谐袚?dān)保證責(zé)任。

　　五、關(guān)于貴司承擔(dān)的保證責(zé)任

　　根據(jù)貴司調(diào)查報(bào)告及HX信托提供的保證合同樣本，A·JY項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃募集人民幣×億元全部向A地產(chǎn)公司發(fā)放信托貸款，A地產(chǎn)公司以“A·24G”為信托貸款提供抵押擔(dān)保，貴司對HX信托追償完抵押物后，剩余未獲清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。HX信托處置A地產(chǎn)公司提供的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，其處置行為涉及的交易對象、方式、價(jià)格需經(jīng)得貴司同意。貴司承擔(dān)保證責(zé)任的范圍包括主合同項(xiàng)下的貸款本金、利息、復(fù)利、罰息、滯納金、賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付費(fèi)用，以人民幣×萬元為限。

　　本律師認(rèn)為，上述貴司承擔(dān)保證責(zé)任的方式和范圍并不違反法律規(guī)定，但應(yīng)約定明確、無歧義，且在所有與該信托計(jì)劃有關(guān)的報(bào)批文件、公告及信托合同中預(yù)先充分披露。

　　六、反擔(dān)保措施

　　根據(jù)貴司設(shè)計(jì)的項(xiàng)目方案，信托貸款擔(dān)保項(xiàng)目的反擔(dān)保措施為A地產(chǎn)公司法定代表人和總經(jīng)理個(gè)人連帶責(zé)任保證。盡管保證人是否具備清償能力并不影響保證反擔(dān)保合同的效力，但若反擔(dān)保未落實(shí)到具體的財(cái)產(chǎn)，則難以讓反擔(dān)保人實(shí)際承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)貴司提供的資料，未發(fā)現(xiàn)保證人財(cái)產(chǎn)清單及相應(yīng)的證明文件。

　　七、涉訴情況

　　鑒于我國目前仍未建立完善的資信征集及查詢制度，本律師無法對A地產(chǎn)公司、上述抵押物及其擔(dān)保人是否牽涉有關(guān)訴訟作出評價(jià)。本律師建議在貴司擬與A地產(chǎn)公司及其擔(dān)保人簽訂委托擔(dān)保合同、各反擔(dān)保合同中對A地產(chǎn)公司及其擔(dān)保人的涉訴情況作出約定，若存在虛假陳述，則視為違約，貴司有權(quán)追究其違約責(zé)任。

　　八、風(fēng)險(xiǎn)控制

　　鑒于上述事實(shí)與分析，本律師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取下列措施防范風(fēng)險(xiǎn)：

　?。ㄒ唬┡cHX信托之間的協(xié)議安排方面

　　1.鑒于《信托計(jì)劃說明》并未指出本項(xiàng)目涉及信托貸款的真實(shí)用途，建議貴司在與HX信托公司的保證合同中明確約定，HX信托對信托貸款的使用負(fù)有監(jiān)管義務(wù)。

　　2.鑒于“A·24G”房屋能否合法、有效地設(shè)立對信托貸款的抵押擔(dān)保，以及HX信托作為投資人的受托人是否充分、及時(shí)地行使抵押權(quán)利，直接關(guān)系到A地產(chǎn)公司不能清償信托貸款時(shí)，HX信托能否行使抵押權(quán)利，以及貴司是否需承擔(dān)7500萬元限額內(nèi)的保證責(zé)任，故建議貴司在與HX信托的保證合同中明確約定，HX信托應(yīng)當(dāng)對抵押物作充分的盡職調(diào)查并合理謹(jǐn)慎地設(shè)立抵押，當(dāng)A地產(chǎn)公司不能清償信托貸款時(shí)，HX信托應(yīng)當(dāng)及時(shí)、主動(dòng)地盡最大努力行使抵押權(quán)利，否則貴司減輕或者免除保證責(zé)任。

　　3.對于貴司擔(dān)保的主合同之信托貸款合同、保證合同、有關(guān)信托發(fā)行計(jì)劃及說明、公告文件等內(nèi)容，貴司應(yīng)當(dāng)全面審核并修改，以明確貴司承擔(dān)保證責(zé)任的范圍，爭取對貴司有利的合同條款，并使得公眾投資者充分知曉。并且，HX信托應(yīng)當(dāng)向貴司承諾充分地披露包括但不限于貴司承擔(dān)保證責(zé)任的方式、范圍、保證期間等主要合同內(nèi)容，否則由此造成的后果或責(zé)任應(yīng)由HX信托承擔(dān)。

　　（二）“A·24G”抵押標(biāo)的物權(quán)歸屬及其權(quán)利負(fù)擔(dān)方面

　　1.關(guān)于“A·24G”房屋建造過程中，A地產(chǎn)公司是否已經(jīng)履行有關(guān)土地使用權(quán)合同所約定的義務(wù)，是否支付完畢后續(xù)建設(shè)工程款項(xiàng)，特別是有關(guān)歷史遺留問題是否處理完畢，建議貴司再作詳細(xì)調(diào)查核實(shí)。

　　2.關(guān)于房屋登記簿與房產(chǎn)證書關(guān)系問題，為了避免將來可能出現(xiàn)的法律爭議，建議貴司要求A地產(chǎn)公司對于為何至今未核發(fā)房屋所有權(quán)證作出詳細(xì)的解釋和說明，同時(shí)要求A地產(chǎn)公司辦理房產(chǎn)證后及時(shí)辦理抵押登記，若房產(chǎn)證與土地使用權(quán)證書分別登記的，還應(yīng)同時(shí)辦理土地使用權(quán)抵押登記。

　　3.“A·24G”7至6層規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)A地產(chǎn)公司將其改為酒店用途，可能會(huì)面臨有關(guān)部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)，建議貴司要求A地產(chǎn)公司事先取得有關(guān)部門批準(zhǔn)土地用途變更的批準(zhǔn)文件。

　　4.為了防止“A·24G”房屋上存在建筑工程優(yōu)先受償權(quán)等法定優(yōu)先權(quán)利，或者出現(xiàn)權(quán)屬爭議，建議貴司核實(shí)A地產(chǎn)公司在“A·24G”建設(shè)過程中的工程款支付情況，F(xiàn)M公司出具的承諾函及就上述承諾事項(xiàng)作出的董事會(huì)決議應(yīng)取得原件，并且建議追加FM公司為企業(yè)保證反擔(dān)保人，同時(shí)要求SV公司出具放棄“A·24G”建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。

　　5.為防止優(yōu)先稅收優(yōu)先受償權(quán)先于抵押權(quán)人受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，建議貴司要求A地產(chǎn)公司取得稅收部門出具截至抵押權(quán)設(shè)立之日A地產(chǎn)公司不存在欠稅的書面證明。

　　6.關(guān)于106戶房產(chǎn)大宗銷售問題，建議貴司要求A地產(chǎn)公司提供房產(chǎn)買賣合同已解除的證明文件。關(guān)于A地產(chǎn)公司與FM公司關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓問題，建議貴司要求A地產(chǎn)公司提供房產(chǎn)買賣合同或其他書面法律文件，以便進(jìn)一步厘清其法律關(guān)系，以免遺留法律隱患。

　　（三）反擔(dān)保措施保障方面

　　1.關(guān)于反擔(dān)保，由于個(gè)人信用保證存在資產(chǎn)有限且轉(zhuǎn)移容易等弊病，盡管“A·24G”房屋經(jīng)過評估公司評估確定為抵押足值，但該房屋并非抵押在貴司名下作為對貴司享有債權(quán)的擔(dān)保，一旦貴司承擔(dān)保證責(zé)任，貴司并不對“A·24G”房屋享有任何優(yōu)先受償權(quán)利，故建議貴司要求A地產(chǎn)公司增加確有擔(dān)保作用的企業(yè)保證或者實(shí)物抵押作為反擔(dān)保措施。

　　2.貴司設(shè)計(jì)的反擔(dān)保方案之一為A地產(chǎn)公司將取得的B工業(yè)科技園土地使用權(quán)證書留置貴司，若僅留置土地證書不辦理抵押登記，無法防止A地產(chǎn)公司將留置在貴司的土地使用權(quán)證書掛失后補(bǔ)辦，且貴司對該土地使用權(quán)同樣無優(yōu)先受償權(quán)利，為保障實(shí)現(xiàn)和維護(hù)貴司權(quán)益，建議貴司與A地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，明確約定A地產(chǎn)公司取得該項(xiàng)土地使用權(quán)后，全部抵押給貴司作為反擔(dān)保措施。

　　3.建議要求擔(dān)保人羅××及洪××提供其個(gè)人資產(chǎn)清單，以了解其擔(dān)保償債能力。為防止保證人將其個(gè)人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至其夫人名下，以逃避承擔(dān)責(zé)任，建議追加為其夫人共同提供連帶責(zé)任保證，并追加A地產(chǎn)公司其他關(guān)聯(lián)公司以及FM公司企業(yè)保證。

　?。ㄋ模┢渌矫?/p>

　　關(guān)于信托計(jì)劃當(dāng)事人的主體資格及信托計(jì)劃的合法性，鑒于HX信托已經(jīng)專門就此委托SH律師事務(wù)所S分所進(jìn)行審查，建議貴司在項(xiàng)目評審或者簽訂與HX信托之間的保證合同之前取得該所出具的法律意見書原件。

　　九、聲明

　　本法律意見書所依據(jù)的事實(shí)以20××年×月×日為基準(zhǔn)日，本律師無法保證上述事實(shí)在基準(zhǔn)日之后的變化不會(huì)影響本法律意見書的評述的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　本法律意見書僅得為貴司進(jìn)行本貸款擔(dān)保項(xiàng)目決策參考使用，未經(jīng)本律師同意不得對外展示或向社會(huì)公開披露，也不得作其他目的或用途使用。

　　以上意見僅供參考！

　　此致

　　ZJ律師事務(wù)所：

　　律師:

　　二〇××年×月×日

　　附：本法律意見書所依據(jù)的文件資料